Compra de una vivienda: Precauciones antes de firmar.

 

Cuando se va a comprar una vivienda, hay que tener ciertos puntos claros para que posteriormente no tengamos sorpresas. Esos puntos son:

 

 

Situación Jurídico-Registral

Comprobar en el Registro de la Propiedad:

 

1.- La titularidad de la propiedad.

2.- Descripción de la vivienda, superficie y ubicación exacta y cuota que le corresponde del edificio.

3.- Posible existencia de cargas sobre la vivienda.

 

En caso de vivienda en construcción, es conveniente acudir también al Registro Mercantil, donde comprobaremos si la empresa implicada está inscrita. Si se trata de cooperativa existe un Registro para éstas.

 

Cuota de participación y estado de gastos de la comunidad.

En la adquisición de viviendas usadas conviene interesarse por los Estatutos y normas que rigen la comunidad.

 

El vendedor del inmueble debe presentar una Certificación sobre el estado de deudas con la comunidad, sin la cual no se podrá otorgar escritura pública, salvo que fuese expresamente exonerado por el comprador de esta obligación.

Compra de una vivienda: Gastos de tramitación y responsabilidades

 

GASTOS DE TRAMITACIÓN 

 

Impuesto sobre el valor añadido (IVA). Aplicable a la primera transmisión y corresponde su pago al comprador. (7%)

 

Impuesto de transmisión patrimonial y actos jurídicos documentados. Aplicable a la segunda o ulteriores transmisiones y corresponde su pago al comprador. (6%)

 

Impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana (Plusvalía) El sujeto pasivo es el vendedor.

 

  

RESPONSABILIDADES Y GARANTÍAS

 

 

Las personas que intervienen en el proceso de edificación tienen ante los propietarios afectados las siguientes responsabilidades, además de las contractuales:

 

Durante diez años, por los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos en la cimentación, vigas, forjados o muros de carga u otros elementos estructurales.

 

Durante tres años, por los daños materiales causados por vicios o defectos en aquellos elementos o instalaciones que afecten a la adecuada habitabilidad de la vivienda.

 

Durante un año, por los vicios o defectos que afecten a los elementos de terminación o acabado de las obras.

En caso de que no se pudiera individualizar la causa del daño, el promotor responderá solidariamente con los demás agentes que hayan intervenido en la edificación.

 

Las acciones para exigir esta responsabilidad deberán efectuarse en el plazo máximo de dos años a contar desde que se produzcan los daños.

 

 

 

 

 

Compra de una vivienda: Garantías y contrato.

 

GARANTÍAS SUMULTÁNEAS AL CONTRATO

 

 

Entrega de señal. La señal o arras es la cantidad que el comprador entrega al vendedor a modo de reserva o confirmación de su compromiso de adquirir la vivienda. Si el comprador es el que desiste, pierde la señal y si fuese el vendedor, habrá de devolverla duplicada al comprador.

 

Cantidades entregadas a cuenta. Garantía. Quien promueva la construcción de viviendas, debe percibir estas cantidades a través de una cuenta especial abierta en entidad bancaria o caja de ahorros y garantizar a los compradores, mediante contrato de seguro o aval, la devolución de las mismas más el interés legal del dinero.

 

 

    

EL CONTRATO

 

 

Dos son las formas que puede revestir este contrato: la de documento privado y la de escritura pública:

 

Contrato privado

 

Esta modalidad cubre una situación transitoria hasta el otorgamiento de la escritura pública.

Los contratos establecen las condiciones y compromisos que adquieren tanto el comprador como el vendedor. La firma de ellos supone su aceptación; lea, por tanto, detenidamente su contenido de modo previo y asesórese convenientemente de aquellos aspectos poco claros o que no comprende.

 

Escritura pública

 

Se trata del contrato que se suscribe ante Notario. La escritura pública es requisito imprescindible para que la venta pueda ser inscrito en el Registro de la Propiedad, siendo esta inscripción el máximo reconocimiento legal de la condición de propietario y que da fe ante terceras personas de haberse efectuada la transmisión de la vivienda.

 

La elección del notario corresponde siempre al consumidor.

 

Los gastos de otorgamiento de la escritura (lo que se llama matriz) serán a cargo del vendedor y los de expedición de la primera copia y demás posteriores del comprador.

 

En la primera venta de una vivienda, los gastos derivados de la preparación de la titularidad (obra nueva, propiedad horizontal, hipoteca para financiar su construcción o su división y conciliación) corresponden al vendedor.